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原標題：北京下一個寫字樓聚集區會在哪兒？
文| 李頤暉，如有更多地產爆料或尋求報道，歡迎添加作者個人微信 lyhui1011,請務必註明公司、職位、事由。
任何商業地產，產品的價值必須要回歸到基礎，就是租賃市場能租到多少錢。而關註商業地產租賃市場，發生過什麼，正在發生什麼，能看到未來商業地產的發展可能。
在9月17日，由金茂廣場主辦的《榮譽問鼎、首席以待》商辦擇址之道主題沙龍上，高力國際華北區董事、辦公樓服務部租戶代表總監李芳月做瞭如上表述。她認為，國際趨勢、國傢政策、商圈歷史發展和企業內部的需求轉變，都會對未來的租賃人群與熱門商辦區域產生影響。
與李芳月一同出席並展開主題演講的，還有豐臺科技園產業二處處長楊建湘、豐臺金茂廣場項目營銷總監關劍以及LEED AP級認證專傢肖偉。
傳媒、科技行業的需求量將持續增加
過去兩年，無論是購買還是租賃，北京寫字樓市場的需求主體是金融行業，即保險公司、外地銀行與入境銀行。但未來有關文化與科技創新的企業租賃需求量將繼續增加。
“北京新的功能定位是：政治、文化、國際交往、科技創新。政府的工作報告已經把金融去掉瞭，這一定會對北京未來的寫字樓租賃需求主體產生影響。” 李芳月認為，由於歷史的原因，金融行業的需求還會大量存在，但隨著政策支持力度的傾斜，文化與科技創新類企業將得到更好的發展，也會產生大量的寫字樓購買、租賃需求。
從國際寫字樓市場近期的變化，也能看到這一趨勢。
據瞭解，目前美國曼哈頓的寫字樓租賃需求主要來源於FIRE，即金融、保險、房地產，與TAMI，即廣告、傳媒。
擴大機電容器
舉個例子，全球頂尖的新聞集團，今年上半年在曼哈頓有一宗多達7萬方的續租與擴租交易。可以看到，來自這個行業的需求非常迅猛。
汽車重低音電容
而在2017年上半年，Framestore在倫敦金融城有一宗達10萬方的交易，這傢公司是全球頂尖的做電影後期特效的企業，參與過《阿凡達》、《哈利波特》等電影的後期制作）。有意思的是，中國文投控股股份有限公司在2016年底以1.87億美金（約合12.6億人民幣），購買瞭其75%的股權和運營權。這也意味著，國際市場越來越多的跟中國結緣，也更加具有參考性。
商辦租賃需求繼續外溢
商業地產的發展永遠跟國傢的政策積極相關，除瞭上述行業的政策支持，還有我國經濟的整體方向與區域引導。
根據高力國際提供的數據顯示，2016年，北京第三產業的增速是7.1%，高於地區生產總值增速的6.7%，且這兩個數值都高於上海。“辦公場地需求主要來源於第三產業，從這個數據上來看，商辦市場將保持穩定的上漲趨勢，而且這個趨勢將高於上海。” 李芳月說。
2015年7月，通州被定位為北京城市副中心。據瞭解，計劃到2018年上半年，北京黨委、人大、政府和政協就要完成搬遷。“原來我們提到商業區隻會想到東長安街、金融街、燕莎、CBD。提到通州會認為是‘睡城’，但以後顯然不是瞭。” 李芳月認為，隨著存量和需求的繼續增加，在未來，北京商辦項目多中心的特點將更加顯著，還會繼續伴隨著外溢的趨勢。
據瞭解，2015年8月，北京出臺政策，禁止城六區新建大型公建項目。這意味著，城六區新建項目將越來越少，核心區存量房的價值與價格加大，也是促使商辦租賃需求外溢的主要原因之一。
上述兩個國際城市的既成事實，也證明瞭她的觀點。
據瞭解，多中心、租賃需求外溢的情況正在紐約曼哈頓發生，由於一些大企業尋求成本的最優與人員部門的分流，他們正在把很多部門逐漸從中城，移到瞭中城南部。
從高力國際提供的數據可以看到，中城南部本身的租金已經接近於中城。而隨著企業的互相流動，商圈之間的差異也在逐漸縮小。
豐臺大概率成下一個商辦聚集區
根據以往的數據預測，高力國際認為，到2021年，CBD、中關村、金融街、豐臺科技園、麗澤等子市場將平分秋色。其中，豐臺科技園的市場占比將等同於CBD。
特別是對於豐臺科技園等新興市場來說，由於供給量大，將在產業聚集上面具有非常明顯的優勢。
此外，高力國際認為，企業無論是購買還是租賃，除瞭成本，任何的大企業同樣脫離不開，基礎設施及公共交通、配套及商務氛圍、樓宇品質及物業管理，開發商商業地產背景及經驗，這四大類要求。
以豐臺為例，區域已經形成瞭航天軍工、節能環保、軌道交通等產業要素。在這個基礎上，高力國際認為，下一個區域關註的重點就是Fintech，即科技金融企業。比如，支付寶。
“雖然這類企業不發源於中國，但已經具有很大的規模。” 李芳月介紹稱，在這一類企業的獨角獸當中，美國占14傢，中國占8傢，但這8傢的估值總和，達到瞭美國14傢估值總和的14倍。
李芳月認為，這些科技金融企業未來會把選擇放在豐臺。她的邏輯是，目前全中國前50傢的科技金融企業中，北京占到一半，這裡面有近60%的企業分佈在中關村。而考慮到成本的控制與9號線的便利性，未來很大一部分企業或是企業的員工，將選擇豐臺。
她同樣看好能提供共享空間音響換電容服務的商辦在豐臺科技園的發展。
“不隻初創企業，一些傳統的大型企業也考慮入駐共享空間。” 李芳月表示，幾乎所有企業都開始關註社群的打造與交流。
此外，傳統企業，比如普華永道、匯豐銀行、渣打銀行也會把很多部分放到共享空間。“他們也在拓展新的版圖，這會存在一定的試水。這就意味著，他們對於靈活性也有很高的要求，同時要兼顧品質與便利。” 李芳月解釋到，甲級寫字樓的租賃合約一般是2-3年，再加上裝修、傢具等一系列支出，成本是非常高的，相比靈活性也不足。
李芳月同時提醒商辦的投資和運營者，當商辦市場走到一定程度以後，軟性的條件，比如LEED認證、物業服務、共享空間等，能夠為項目帶來區域差異化，也會成為盈利的關鍵因素之一。
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